Как купить квартиру, которой ещё нет, и не потерять деньги: гид по долевому строительству. Финансовая культура

Выбрать жильё в новостройке — заманчиво. Цена ниже, планировка современнее, а если повезёт, то и вид из окна лучше, чем у «вторички». Но за мечтой может скрываться риск: стройка остановится, застройщик исчезнет, а денег уже нет. Мы расскажем, как работает долевое строительство, что такое счёт эскроу и как защитить себя, если решили вложиться в квартиру, которой пока нет.

Что такое долевое строительство и почему это выгодно

Долевое строительство — это когда вы платите за квартиру заранее, ещё до того, как она будет построена. Деньги идут на финансирование стройки. То есть вы как бы становитесь «соинвестором» дома, который ещё не сдан.

Для покупателя это шанс купить жильё дешевле. Разница между ценой «на котловане» и ценой уже построенной квартиры может достигать 20–30%. Но вместе с этим появляется главный риск: что стройка остановится, а застройщик окажется ненадёжным.

Почему раньше это было опасно

До 2019 года в Молдове, как и в России, случаи банкротства застройщиков были регулярными. Люди отдавали деньги, а потом ждали по 5–10 лет ключи от квартиры — если вообще их получали. Стройка замораживалась, объекты не достраивались, а вернуть деньги через суд или страховку было почти нереально.

Поэтому с 2020 года стала активно внедряться схема через эскроу-счета, которая делает долевое строительство значительно безопаснее.

Что такое эскроу и как он защищает ваши деньги

Эскроу — это специальный банковский счёт, на который вы кладёте деньги за квартиру. Но застройщик не может сразу их взять. Деньги остаются на счёте до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Когда дом построен и хотя бы один покупатель получил ключи, банк переводит деньги застройщику. До этого момента — доступ к ним закрыт. Это защищает покупателя: если стройка остановится, деньги возвращаются.

Как это работает:

• Вы выбираете квартиру в новостройке.
• Заключаете трёхсторонний договор: вы, застройщик и банк.
• Вносите деньги на эскроу-счёт — либо свои, либо ипотечные.
• Деньги «замораживаются» до окончания строительства.
• После ввода дома в эксплуатацию — средства переходят застройщику.

Почему застройщики соглашаются на такую схему?

Они берут кредит в банке под обеспечение этих эскроу-счетов. То есть пока дом строится, застройщик использует не ваши деньги, а кредитные. Ему выгодно поскорее достроить объект, чтобы получить доступ к средствам и закрыть долг. Это снижает риск затяжного строительства.

Какие плюсы у покупки через эскроу?

1. Безопасность — если застройщик обанкротится, ваши деньги возвращаются.
2. Государственные гарантии — банки, работающие с эскроу, проходят строгий отбор.
3. Стимул достроить вовремя — застройщик не получит ни копейки, пока не сдаст дом.
4. Прозрачность — все действия фиксируются в договоре, а ваши деньги находятся под контролем.

А какие минусы?

1. Цена может быть выше, чем у схем без эскроу — потому что застройщик включает в стоимость проценты по кредиту.
2. Требуется тщательный выбор компании — если вам не понравится качество квартиры или её планировка, это не остановит перевод денег: банк всё равно их перечислит, как только дом будет сдан.
3. Не всегда можно договориться о рассрочке — с эскроу чаще требуется полная сумма или ипотека.

А если я хочу купить квартиру без эскроу?

Такие предложения на рынке есть, но их мало. Суть проста: вы платите напрямую застройщику, и он использует ваши деньги для строительства. Вроде бы всё по-честному, но:

• Деньги уходят сразу, без гарантии возврата.
• Если стройка остановится, вернуть их будет очень трудно.
• При банкротстве вы становитесь одним из многих кредиторов — и можете ждать свои деньги годами.

Застройщик также теряет мотивацию торопиться: деньги он уже получил, проценты банку платить не нужно, значит, сроки — дело второстепенное.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если вы покупали через эскроу:

• Договор автоматически аннулируется.
• Вы подаёте заявление в банк — и деньги возвращаются в полном объёме.

Если покупали напрямую:

• Нужно попасть в реестр кредиторов в течение 3 месяцев после начала процедуры банкротства.
• Суд назначит конкурсного управляющего.
• Все дольщики собираются и решают: достраивать объект или требовать деньги.
• Если большинством голосов решено вернуть деньги — специальный государственный фонд организует выплаты (ограничения по суммам существуют).
• Если решено достраивать — фонд найдёт нового застройщика.

В любом случае это процесс долгий и нервный.

А если обанкротится банк?

Вероятность такого сценария крайне низка. Банки, работающие с эскроу, отбираются по устойчивости. Но даже если такое случится:

• Агентство по страхованию вкладов компенсирует сумму на счёте до 10 млн леев (или рублей, в зависимости от юрисдикции).
• Вам нужно будет открыть новый эскроу-счёт в другом банке, который укажет застройщик.
• Деньги переведут туда.

Если сумма была больше — остаток можно вернуть через процедуру ликвидации банка, но это займёт время.

Подводим итог

Покупка квартиры в строящемся доме — это не только о квадратных метрах, но и о вашей финансовой безопасности. Не дайте скидке затмить здравый смысл. Схема с эскроу — сегодня самый надёжный способ вложиться в недвижимость и спать спокойно.

Если вы всё же решите рискнуть и пойти по старой схеме, будьте готовы: страховки мало, контроль слабый, а возврат денег — под большим вопросом.

laf.md рекомендует: проверяйте застройщика, читайте договор до последней запятой и выбирайте только те схемы, которые защищают ваши деньги, а не чужие обещания.