В Молдове начался один из самых масштабных процессов последних десятилетий — массовая переоценка недвижимого имущества. Уже сейчас граждане заходят на государственный портал, смотрят обновлённую стоимость своих домов и квартир — и не скрывают эмоций: многие видят цифры, которые выросли в 3–6 раз.

Люди переживают, что в ближайшие годы их ждёт резкий рост налога на недвижимость. Особенно тревожатся пенсионеры, семьи с низкими доходами, жители сёл, а также те, у кого дома большие, но построены давно и «на последние силы».

Чтобы разобраться в ситуации, в подкасте на Laf.md обсудили тему с Светланой Мироновой, начальником представительства офиса Народного адвоката в Комрате. Мы собрали ключевые тезисы разговора и разложили всё по полочкам: почему переоценка началась именно сейчас, как формируется новая стоимость, какие есть риски и как можно оспорить ошибки.

Почему государство начало переоценку именно сейчас?

По словам Светланы Мироновой, главная причина проста: последняя оценка недвижимости в Молдове фактически проводилась в 2005 году — то есть более 20 лет назад.

За это время изменилось буквально всё:

• выросли цены на рынке недвижимости,
• появились новые жилые районы,
• развилась инфраструктура,
• изменилось назначение целых территорий,
• изменилась привлекательность отдельных зон в городах и сёлах.

То есть кадастровая стоимость, по которой долгое время считались налоги, перестала отражать реальность.

Почему старая кадастровая система считалась несправедливой?

Переоценка нужна не только ради налогов. Старые данные приводили к множеству перекосов.

1) Налоговая нагрузка распределялась неравномерно

Бывало так, что:

• небольшой старый домик,
• и современный новый дом

…находились примерно на одинаковых участках и в одной зоне, но платили одинаковый налог.

Формально — потому что их кадастровая стоимость была почти одинаковой. А по факту — это неравенство.

2) Люди были вынуждены платить за индивидуальную оценку

Например, при оформлении:

• наследства,
• дарения,
• других сделок

…иногда приходилось заказывать индивидуальную оценку, что означало дополнительные расходы.

3) Риск при продаже: «в договоре одно — на деле другое»

Один из самых ярких моментов подкаста — объяснение типичной схемы, которая была распространена годами.

Чтобы уменьшить налоги и платежи, стороны сделки часто указывали в договоре цену, близкую к кадастровой.

Пример, который привели в эфире:

• покупатель реально заплатил 100 000 леев,
• но в договоре купли-продажи указали 20 000 леев.

Пока всё хорошо — никто не жалуется. Но если возникает спор или расторжение договора, продавец по закону обязан вернуть только ту сумму, которая прописана в документе.

И тогда человек теряет 80 000 леев.

То есть старая система провоцировала серые схемы, а они в итоге били по самим гражданам.

Что государство хочет сделать теперь?

Официальная цель переоценки — максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной.

То есть кадастр должен показывать цену, близкую к той, за которую недвижимость реально продаётся на рынке.

Также важно: переоценка не будет разовой. По словам Мироновой, предполагается, что такая процедура будет проводиться раз в 3 года.

На каких данных строится новая стоимость?

Светлана Миронова объяснила: при расчётах ориентируются на реальные сделки купли-продажи, зарегистрированные в последние годы.

И здесь важная деталь:

• квартиры и жильё — ориентир по сделкам 2022 года,
• жилые дома, дачи, гаражи — сделки 2023 года,
• коммерческие объекты — сделки 2024 года.

То есть новая стоимость формируется не «из головы», а на основе анализа рынка.

Какие параметры учитываются при переоценке?

Когда люди заходят на портал и видят, что их дом оценили по десяткам характеристик — это не случайность.

Оценка строится на параметрах, среди которых:

Основные параметры:

• площадь объекта,
• тип недвижимости (квартира, дом, хозяйственная постройка),
• год постройки,
• состояние здания.

Материалы и конструкция:

• из чего стены (котелец, лампач, бетон и др.),
• тип крыши (шифер, черепица и др.).

Коммуникации:

• вода,
• газ,
• канализация (центральная или септик).

География:

• расположение,
• ценовая зона населённого пункта.

Почему люди уже сейчас находят ошибки?

В эфире прозвучало важное: многие граждане обнаруживают, что в системе указаны данные, которые не соответствуют реальности.

Примеры:

• указана мансарда, которой нет,
• указан подвал, которого нет,
• отмечена центральная канализация, хотя на деле септик,
• состояние дома указано как аварийное, хотя дом нормальный.

И это критично, потому что такие параметры непосредственно влияют на итоговую стоимость.

Где посмотреть стоимость своей недвижимости?

Гражданам предлагают проверить данные на портале:

geodata.gov.md

В разделе, связанном с оценкой и переоценкой объектов недвижимости.

Главное: налог не вырастет сразу

Это ключевой момент, который снимает часть паники.

Светлана Миронова подчёркивает:

📌 в 2026 году налогообложение ещё не меняется
📌 новая стоимость вступит в силу только после 1 января 2027 года
📌 значит, новые налоги придут в 2027 году

То есть у граждан есть время:

• разобраться,
• проверить параметры,
• подать жалобу,
• следить за изменениями в законодательстве.

Можно ли оспорить стоимость?

И вот здесь начинается самое болезненное.

Методология оценки не опубликована

Миронова прямо говорит:

Мы не можем сказать, какие параметры были взяты во внимание точно, потому что методология не опубликована.

Это означает, что граждане:

• видят итоговую цифру,
• но не понимают, как она рассчитана.

Что можно обжаловать?

Обжаловать можно только параметры, которые указаны в системе:

• площадь,
• наличие коммуникаций,
• год постройки,
• материалы,
• наличие мансарды/подвала,
• и т.д.

Но саму стоимость как формулу — оспорить нельзя, потому что нет опубликованной методологии.

Сколько времени есть на проверку?

Срок установлен:

📌 90 дней
📌 с 1 января до 30 апреля 2026 года

То есть до 30 апреля 2026 года гражданам рекомендуют проверить все параметры своего объекта.

Как подать жалобу?

Это можно сделать несколькими способами:

• онлайн через портал,
• по почте,
• по электронной почте,
• лично в кадастровую службу.

Как подать онлайн

На портале:

1. найти объект на карте или по кадастровому номеру,
2. выбрать объект,
3. нажать кнопку Contestație (обжалование),
4. заполнить форму (открывается Google-форма),
5. прикрепить документы.

Какие документы могут понадобиться?

Чтобы доказать ошибку, можно приложить:

• фотографии объекта,
• технический паспорт,
• договоры,
• заключения специалистов (если есть),
• доверенность (если жалобу подаёт не собственник).

Важно: документы прикрепляются в PDF, размером до 10 МБ.

Почему важно исправлять ошибки даже если «и так нормально»?

Иногда собственник думает:

Ну и что, что там мансарда указана? Я не продаю дом.

Но в будущем ошибки могут ударить по человеку:

• при продаже недвижимости,
• при оформлении наследства,
• при дарении,
• при оценке имущества для социальных выплат.

И тогда придётся исправлять всё через дополнительные бюрократические процедуры.

Что будет с пенсионерами и людьми с инвалидностью?

Это один из самых тревожных блоков разговора.

Светлана Миронова подчёркивает: многие ошибочно считают, что пенсионеры и люди с инвалидностью полностью освобождены от налога.

На самом деле освобождение частичное.

Например, налоговый кодекс предусматривает, что определённая стоимость жилья не облагается налогом.

Пример, который прозвучал:

• если объект стоил до 30 000 леев — налог не начислялся,
• если после переоценки объект стоит 80 000 — налог начисляется на разницу.

То есть пенсионеры и люди с ограниченными возможностями могут впервые начать платить налог — просто потому что выросла кадастровая стоимость.

«Налог на роскошь»: почему люди боятся стать «миллионерами»

Отдельный страх связан с так называемым налогом на роскошь.

По озвученной информации:

• если недвижимость оценивается более чем в 3,5 млн леев,
• и площадь превышает 120 кв. м,

…может применяться дополнительный налог.

И тут возникает парадокс:

в Гагаузии многие дома действительно имеют площадь больше 120 кв. м — за счёт пристроек, летних кухонь, дополнительных помещений.

Люди строили их десятилетиями, но теперь боятся получить статус «роскошной недвижимости».

Социальные выплаты тоже могут оказаться под угрозой

Очень важный момент: высокая кадастровая стоимость может повлиять не только на налог, но и на право на помощь.

Светлана Миронова объясняет:

• компенсации на отопление,
• социальные выплаты,
• другие виды поддержки

…часто завязаны на том, каким имуществом владеет человек.

Если гражданин владеет несколькими объектами недвижимости, и они «дорогие» по кадастру, ему могут отказать в помощи.

Что делать, если объект вообще не зарегистрирован?

В регионе много домов, гаражей и пристроек, которые:

• построены,
• используются,
• но не внесены в кадастр.

Миронова говорит прямо:

📌 такие объекты нужно регистрировать.

Хорошая новость:

государство продлило срок программы первичной оценки недвижимости на весь 2026 год, и она проводится бесплатно для граждан.

Почему власти всё равно узнают о незарегистрированных объектах?

Некоторые надеются:

«А если не укажу — не будет налога».

Но в рамках программы первичной оценки кадастровые службы совместно с местными властями всё равно будут собирать данные.

В некоторых случаях — даже на основании хозяйственных книг, если приватизация в селе не была завершена.

Можно ли после 30 апреля 2026 года идти в суд?

Теоретически — да.

Но Миронова подчёркивает:

• без опубликованной методологии трудно доказать расчёт,
• суд требует юридической помощи,
• не у всех есть возможность нанимать адвокатов.

Поэтому главный призыв — не затягивать и проверить данные до 30 апреля 2026 года.

Вывод: паниковать рано, но проверять нужно уже сейчас

Массовая переоценка недвижимости — это процесс, который действительно может привести к росту налогов. Но важно понимать:

• в 2026 году налоги не меняются,
• новые квитанции придут только в 2027 году,
• сейчас главное — проверить параметры объекта и исправить ошибки.

Переоценка может стать шагом к более справедливой системе, но только в том случае, если государство обеспечит прозрачность методологии, а местные власти не превратят новые стоимости в инструмент резкого увеличения налоговой нагрузки.

До 30 апреля 2026 года у каждого собственника есть шанс повлиять на корректность данных — и тем самым защитить себя от неприятных сюрпризов в будущем.