Prima Casă Plus: о программе, изменениях и анализе возможностей и рисков — Разбор

Исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости и текущих макроэкономических условий, правительство предложило проект изменения Закона о некоторых мерах по реализации Государственной программы ” Prima Casă “, который был одобрен на заседании 17 июля 2024 года и уже принят Парламентом в первом чтении 18 июля. Основные изменения в проекте Prima Casă Plus нацелены на оживление программы и включают значительные изменения условий, чтобы сделать программу более доступной и привлекательной для молодых семей. В этой статье разбираем исторический контекст программы, ее текущие изменения и анализируем возможности и риски, связанные с реализацией Prima Casă Plus. Статья подготовлена по материалу Стаса Мадан, Директора программ, Expert-Grup. 

Исторический контекст программы Prima Casă

Запущенная в марте 2018 года программа Prima Casă в Республике Молдова была направлена на облегчение доступа молодых семей к жилью через гарантирование ипотечных кредитов. Основные условия программы включали:

• Максимальная стоимость жилья – 1 миллион MDL.
• Первоначальный взнос – минимум 5% от стоимости жилья.
• Государственная гарантия – 50% от остатка кредита.
• Максимальный срок кредита – 25 лет.
• Процентная ставка, состоящая из референсной ставки, маржи банка (не более 3 процентных пунктов) и комиссии за гарантию (не более 0,5% от остатка гарантии и 0,25% от остатка кредита).

Программа оказала значительное влияние на рынок ипотечных кредитов, мотивируя банки улучшать свои ипотечные продукты и увеличивая количество выданных кредитов. Однако с 2022 года, на фоне высокой инфляции и роста процентных ставок, программа застопорилась.

Изменения, предложенные в программе Prima Casă Plus

Для оживления программы правительство предложило проект Prima Casă Plus, включающий следующие изменения:

1. Увеличение максимальной стоимости жилья: с 1 миллиона MDL до 2,5 миллиона MDL.
2. Соотношение долговых обязательств к доходам: увеличение с 50% до 70%.
3. Критерии приемлемости: исключение требования о трудоустройстве (возможность подачи заявки для лиц, не имеющих статус работника, таких как фрилансеры, адвокаты, исполнители судебных решений, медиаторы, таксисты, артисты и др.).
4. Максимальный срок кредита: увеличение с 25 до 30 лет.
5. Доля гарантии государства по кредитам:
   • 70% для жилья за пределами Кишинева.
   • 70% для жилья со статусом памятника.
   • 65% для жилья в Кишиневе, введенного в эксплуатацию не более 10 лет назад.
   • 50% для жилья в Кишиневе, введенного в эксплуатацию более 10 лет назад.
6. Возможность рефинансирования: право активных участников программы менять кредитующее учреждение при более выгодных условиях.
7. Возможность повторного участия в программе: лица, имеющие жилье площадью до 50 м² и нуждающиеся в большем жилье, могут повторно подать заявку на программу.
8. Упрощение процедур: устранение необходимости получения сертификатов от ASP о наличии недвижимости в собственности и исключение необходимости ипотеки в пользу государства.
9. Максимальная комиссия за гарантию: снижение с 0,5% до 0,4%.

Преимущества программы Prima Casă Plus

1. Актуализация стоимости жилья: увеличение максимальной стоимости жилья учитывает рост цен на недвижимость, делая программу более доступной.
2. Продление срока кредита: увеличение срока до 30 лет уменьшает ежемесячные платежи и делает кредиты более доступными для лиц с низкими доходами.
3. Поддержка регионального развития: увеличение доли гарантии для жилья за пределами Кишинева способствует развитию регионов.
4. Упрощение доступа к программе: устранение бюрократических барьеров облегчает участие в программе.
5. Возможность рефинансирования: дает возможность улучшить условия кредита через конкуренцию между банками.

Недостатки и риски программы Prima Casă Plus

1. Риск сверхзадолженности: увеличение соотношения долговых обязательств к доходам до 70% значительно повышает риск сверхзадолженности населения, что может привести к массовой потере жилья.
2. Рост цен на жилье: увеличение максимальной стоимости жилья до 2,5 миллиона MDL может ускорить рост цен на квартиры.
3. Снижение требований к доходам: исключение требования о трудоустройстве может способствовать росту неформальной занятости и подрывать борьбу с зарплатами «в конвертах».
4. Увеличение доли гарантии для жилья в Кишиневе: это снижает риск для банков и перекладывает его на государство, что может привести к моральному риску и росту неэффективных кредитов.
5. Непредсказуемые расходы для госбюджета: возможные компенсации процентных ставок в периоды инфляции могут создать дополнительные нагрузки на госбюджет.
6. Ограниченные общественные консультации: быстрый процесс продвижения проекта и недостаточное внимание к общественным обсуждениям могут привести к принятию недостаточно обоснованных решений.

Возможные решения

1. Убрать повышение соотношения долговых обязательств к доходам до 70% и оставить на уровне 50%: это поможет избежать риска массовой сверхзадолженности населения.
2. Снизить максимальную стоимость жилья до 2 миллионов MDL, а не 2,5 миллиона MDL: это позволит учитывать рост цен, но не будет провоцировать их дальнейший рост.
3. Убрать повышение доли гарантии до 65% для жилья в Кишиневе и оставить на уровне 50%: это позволит снизить риск для государственного бюджета и избежать морального риска для банков.
4. Повышение финансовой грамотности населения: важно проводить образовательные кампании, чтобы люди понимали риски, связанные с кредитами, и могли лучше планировать свои финансы.
5. Строгая регламентация работы агентов по недвижимости: это поможет избежать манипуляций и повысить прозрачность рынка недвижимости.

Программа Prima Casă Plus представляет собой важный шаг в улучшении доступа молодых семей к жилью в Республике Молдова. Однако важно учитывать все потенциальные риски и недостатки программы, чтобы она действительно принесла пользу гражданам и не создала дополнительных проблем для экономики и госбюджета.